賃貸住宅の退去時、
「原状回復費用が高すぎる」「説明と違う」
こうしたトラブルは、今も減る気配がありません。
原因ははっきりしています。
民法を理解していない
国交省ガイドラインを形だけで運用している
特約を“魔法の言葉”だと思っている
この三重苦です。
原状回復の大原則は民法621条
まず絶対に外せないのが、民法第621条です。
賃借人は、賃借物を受け取った後に生じた損傷を原状に復して返還する義務を負う。
ただし、通常の使用及び収益によって生じた損耗、経年変化は除かれる。
ここで重要なのは、
「通常損耗・経年劣化は借主負担ではない」
と法律に明記されている点です。
つまり原状回復とは、
何でもかんでも元に戻す義務ではありません。
国交省ガイドラインは「実務の整理表」
国土交通省の原状回復ガイドラインは、
民法の考え方を現場向けに整理したものです。
資料にもあるとおり、
借主の故意・過失・善管注意義務違反
通常使用を超える使用
この場合のみ、借主負担。
一方で、
建物・設備の自然な劣化
通常使用による汚れ
グレードアップ目的の修繕
これらは貸主負担と整理されています
それでも揉める理由は「特約」にある
原状回復トラブルの核心は、ほぼ例外なくここです。
「契約書に特約がありますから」
確かに、賃貸借契約は契約自由の原則があり、
民法と異なる合意も可能です。
しかし、
どんな特約でも有効になるわけではありません。
原状回復特約が認められるための要件（超重要）
提供資料でも明示されていますが、
特約が有効とされるには、次の4要件を満たす必要があります。
① 法令に違反していないこと
借地借家法
民法の強行規定
消費者契約法
これらに反する特約は、
合意があっても無効です
② 特約の必要性・合理性があること
なぜ借主負担にする必要があるのか
金額や範囲は社会通念上妥当か
「管理が楽だから」「前からそうしている」
──これは理由になりません。
③ 借主が“通常損耗は貸主負担”だと理解していること
ここが最大のポイントです。
本来は払わなくてよい費用である
それをあえて借主が負担する
この認識がなければ、
特約への合意は成立していない
と判断されます。
④ 借主の明確な意思表示（署名・承認）があること
単なる契約書の一文では不十分です。
説明を受けたか
内容を理解したか
自由な意思で同意したか
裁判では、
**「説明したかどうか」**が厳しく見られます
無効になりやすい危険な特約例
実務で非常に多いのが、次のような内容です。
「退去時の原状回復費用はすべて借主負担」
「通常損耗・経年劣化も借主負担とする」
「クロス全面張替え費用を借主が負担」
これらは、
民法621条を正面から否定しており、
争えば無効になる可能性が高い内容です。
入退去時の「立会い」がすべてを左右する
資料でも強調されていますが、
入居時・退去時の立会いと記録は極めて重要です。
写真撮影
損耗の有無確認
通常損耗か否かの切り分け
これを怠ると、
退去時に「言った・言わない」の泥沼になります
なぜ不動産会社はきちんと説明しないのか
理由はシンプルです。
説明すると請求額が下がる
オーナーに嫌われる
時間がかかる
その結果、
知識のない借主を前提にした運用が続いています。
大手・老舗でも例外ではありません。
むしろ「前例踏襲」の会社ほど危険です。
借主が使える“効く一言”
退去時に不当だと感じたら、感情的になる必要はありません。
「この特約について、
通常損耗は貸主負担だという説明を受けた記憶がありません。
特約成立の要件は満たしていますか？」
これだけで十分です。
まとめ｜原状回復は「知識の差」で決まる
原則は民法621条
ガイドラインは実務基準
特約は厳格な要件付き
それでもなお、
「書いてあるから払え」が横行している。
だからこそ、
借主も、貸主も、管理会社も、
きちんと法律に立ち返る必要があるのです。
