平成21・22年取得分の「1,000万円特別控除」をわかりやすく解説
土地を売却すると、売却益に対して「譲渡所得税」がかかります。
しかし、平成21年（2009年）・平成22年（2010年）に取得した土地を売却する場合、
最大1,000万円の特別控除が使える可能性があります。
この記事ではその制度の仕組みや条件をわかりやすくまとめました。
■ 図解：土地売却の税金の流れ
■ 1. 土地売却と税金の基本
土地を売却すると、
売却代金
取得費（購入価格＋購入時の必要費）
譲渡費用（仲介手数料など）
をもとに 譲渡所得 が計算されます。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
ここから 1,000万円の特別控除 を差し引くことができます。
■ 2. 「1,000万円特別控除」とは？
この制度は、以下の条件を満たす場合に使えます。
● 対象期間
平成21年1月1日〜平成22年12月31日に取得した土地を所有期間5年超で売却したとき。
● 控除額
最大1,000万円（売却益が1,000万円以下ならその全額）
● 売却タイミング
平成21年取得 → 平成27年以降の売却で適用可能
平成22年取得 → 平成28年以降の売却で適用可能
売却期限はありません。
■ 3. 制度ができた背景
平成21年当時、リーマンショックの影響で全国的な地価下落が続き、不動産取引を活性化する目的でこの制度が導入されました。
現在は地域によって地価上昇が見られ、売却益が出るケースも増えています。
■ 4. 1,000万円控除が使える具体的な条件
● 対象資産
国内の土地・借地権（建物や構築物は対象外）
● 用途は問わない
マイホーム用地
賃貸アパート用地
別荘用地
などすべて対象
● 対象外になるケース
転売目的（棚卸資産）
配偶者や特別関係者から取得
相続・贈与による取得
■ 5. 3,000万円控除や住宅ローン控除との関係
同じ物件で
「3,000万円控除」と「1,000万円控除」の併用は不可ただし
同一年に複数物件を売る場合は「使い分け」可能住宅ローン控除との併用は可能
● よくある有利な使い方
マイホームの売却益が1,000万円以下の場合
→ あえて3,000万円控除を使わず
1,000万円控除＋住宅ローン控除
で節税できるケースがあります。
■ 6. 手続きの流れ（確定申告）
平成21・22年取得か確認
所有期間が5年超か確認
譲渡所得を計算
確定申告書に特別控除額を記載
契約書・登記簿など必要書類を添付
■ 7. まとめ
平成21・22年取得の土地は「1,000万円控除」が使える可能性あり
マイホーム・事業用問わず節税チャンス
3,000万円控除との使い分けでさらに有利になることも
売却前に一度専門家に相談するとより安全
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